Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması

2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin detaylı usul ve esaslar belirlenmiştir. Söz konusu kanunla turizm amaçlı kiraya verilen konutların kayıt altına alınması ve kayıt dışı faaliyetlerde bulunulması durumunda uygulanacak yaptırımlar resmi bir statü kazanmıştır.

Belirtilen kanuna göre, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kiralama olarak adlandırılmıştır. Önemli bir diğer kural ise, her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutun üç defadan fazla kiraya verilmesinin yasaklanmış olmasıdır. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için İzin Belgesi alınması zorunlu hale getirilmiştir. İzin belgesi olmaksızın kısa süreli kiralama yapan kişilere çok ağır para cezaları getirilmiştir. Bu nedenle konutunuzu kısa süreli olarak kiralıyorsanız hukuk büromuzdan izin belgesi konusunda hukuki destek alarak bu para cezalarından kaçınabilirsiniz.

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması İzin Belgesini Kimler Alabilir?

Konutunu 100 günden kısa süreli kiralamak isteyen mülk sahiplerinin diğer şartları da sağlaması halinde mülk sahipleri izin belgesi başvurusu yapabilir. Peki ya kiracıların kısa süreli kiralamaya ilişkin izin belgesi alması mümkün mü? Maalesef ki yapılan yeni düzenlemeler ile kiracıların izin belgesi alması imkansız hale getirilmiştir. Bu durumdan en çok konutları uzun süreli kiralayıp airbnb ile kısa süreli kiraya veren aracılar zarar görmekte. Ancak kanun ev sahiplerinin yanı sıra intifa hakkı ya da üst hakkı sahiplerine de ilgili belgeye başvuru hakkı tanımıştır. Bu nedenle başkasına ait bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı yahut üst hakkı kurarak izin belgesi alındıktan sonra kiralama yapılması mümkün. Bu süreçte hem tapu üzerinde intifa/üst hakkı kurulurken hem de izin belgesi başvurusunda bulunurken size hukuki destek sağlamaktan mutluluk duyacağız. İlgili işlemler çok sıkı düzenlemelere bağlı olduğundan hukuki destek almak hak kaybı yaşanmasının önüne geçecektir.

Hangi Taşınmazlar “Turizm Amaçlı Kiralama” Yapılabilir?

Tapu sicilinde konut olarak kayıtlı olan veya konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümler turizm amaçlı kiralanabilir. Peki ya tapu üzerinde konut ya da mesken dışında bir ifade bulunuyorsa? Örneğin tapu üzerinde “dam” ya da “kagir ev” ifadesi bulunuyorsa yine de izin belgesi alabilir miyim? Eğer yapı kayıt belgesi mevcut ise bu taşınmazlar için de izin belgesi alınması mümkün. Ancak yapı kayıt belgesi bulunmuyorsa mevcut düzenlemeye göre yine de 2024 sonuna kadar izin belgesi alınabilecek.  Odalar için izin belgesi düzenlenemez; bu nedenle odasını turizm amaçlı kiraya verenler, izinsiz kiralama yapanlara yönelik belirlenen cezalarla karşılaşacaktır.

İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?

İzin belgesi başvuruları, yalnızca e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir. Fiziki başvurular, e-Devlet üzerinden yapılmadığı takdirde değerlendirilmeye alınmaz ve başvuru sahibine iade edilir. Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda, başvuru malik yerine hak sahibi tarafından yapılmalıdır.

Başvurularda, aşağıda belirtilen bilgi ve belgelerin sunulması zorunludur:

1. Kimlik Belgesi:

Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi; yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ve yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası.

2. Konut Üzerindeki Hakları Gösteren Belgeler:

Güncel tapu örneği veya kaydı. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için yapı kayıt belgesi.

3. Birlikte Mülkiyet Durumunda:

Paylı mülkiyette, paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin belgeler ve yazılı beyanlar.

Elbirliği mülkiyetinde, tüm maliklere ilişkin belgeler ve yazılı beyanlar.

4. Birden Fazla Bağımsız Bölüm İçeren Binalarda:

Turizm amaçlı kiralama faaliyeti için binada yer alan tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.

Aynı binada beşten fazla konut için işyeri açma ve çalışma ruhsatı; konut sitelerinde tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.

5. Vekaleten Yapılan Başvurularda:

Noter onaylı vekaletname.

İzin Belgesi Alınmadan Kiralamaya Yapılırsa Ne Olur?

Her bir konut kiralama işlemi için 2024 yılı itibarıyla yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İzin belgesinin alınması için on beş gün süre tanınmaktadır. Bu süre zarfında izin belgesi alınmadan turizm faaliyetlerine devam edenler beş yüz bin Türk lirası idari para cezası ile karşılaşır ve yeniden on beş gün süre verilir. Eğer bu ikinci sürede de izin belgesi alınmazsa, idari para cezası bir milyon Türk lirasına yükselebilir.

Konutların Sahip Olması Gereken Nitelikler

İzin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki niteliklere sahip olması zorunludur:

1- En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ve mutfak düzenlemesi bulunmalıdır.

2- Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda ise kişi başı yüz ve banyo havlusu sağlanmalıdır.

3- Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo ve tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman detektörü bulunmalıdır. Ayrıca, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren bir kroki yer almalıdır.

4- Konutta kullanılan tefrişat, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz, bakımlı ve çalışır durumda olması gerekmektedir.

5- Konutun kapasitesi, her yatak odasının iki kişilik olacağı şekilde hesaplanır. Yatak odası sayısı haricinde en fazla iki kişilik kapasite eklenebilir. Konutta bulunan oda sayısı ne olursa olsun, konaklayabilecek toplam kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç, en fazla on iki kişi olmalıdır. Belirlenen kapasitenin üzerinde kullanıcı kabul edilemez.